思うところ６５．「囲繞地（いにょうち）」 | 東京駅・茅場町・八丁堀の賃貸事務所・賃貸オフィスのことならオフィスランディック株式会社

思うところ６５．「囲繞地（いにょうち）」

<2019.12.20＞
２００４年からの民法現代語化により、死語となったはずの「囲繞地（いにょうち）」なる難読の法律用語、実のところ、我々不動産業界の者は、今でも普通に用いている。なぜなら代わりになる適切な用語が無いからだ。民法上、「袋地（＝他の土地に囲まれて公道に通じていない土地）」の所有者は、「囲繞地（＝袋地を囲い込んでいる方の土地）」を通行して公道に出入りできる権利（民法第２１０条「囲繞地通行権」）を有するものとされている。

随分昔のことであるが、仲介人Ａ君が、ある幹線道路沿いの古ビル（以下、建物「Ｂビル」、所有者「Ｂ氏」）を取引した時の出来事である。この「囲繞地通行権」の存在（の可能性）を売主であるＢ氏が売買契約直前まで隠していたことに端を発する紛争だった。まず、土地相関図を頭の中に描いて貰いたい。Ｂビルに隣接して同じく幹線道路に面するＣアパート（以下、建物「Ｃ棟」、所有者「Ｃ氏」）、その裏手の袋地Ｄ古家（以下、建物「Ｄ宅」、所有者「Ｄ夫妻」）である。Ｄ宅が袋地にあると言っても、Ｃ棟の脇に約５０ｃｍ幅の通路があり、幹線道路までの出入りは可能だ。しかもＣ棟の所有者Ｃ氏は、Ｄ妻の実弟である。

だから、Ｂ氏が主張する通り、「囲繞地通行権は、本来一宅地であるものを分割して相続したＣ氏とＤ夫妻との間で解決すべき親族間の問題であり、全くの第三者である自分（Ｂ氏）の敷地内に発生するはずがない」との見解にも頷けるものがあった。しかしながら、Ｂビル敷地奥とＤ宅敷地の間に不自然な出入口がある。（階段と扉までが造作されている。）

仕事に関しては正統派を自負するＡ君、念の為にＢビル敷地内にＤ夫妻の通行権がないこと確認し、それを書面化すべくＤ宅を訪問した。その翌日から、Ｄ夫妻のご子息、Ｂ氏代理人の弁護士も登場しての大紛争となる。紙面が足りないので要点のみ次の通り記す。
①Ｃ氏とＤ夫妻は、相続時に「骨肉の争い」をした。以来、Ｃ氏は、Ｄ夫妻のＣ棟敷地への出入りを固く禁じた。凶暴なＣ氏に怯えるＤ夫妻は、Ｃ棟の通路を利用する気持ちになれなかった。
②「骨肉の争い」を見かねたＢビル敷地の前々所有者（戦後間もない頃、当時「戸建」）は、Ｄ夫妻の懇願に応えて「軽い気持ち」で庭先を通ることを認めた。（通行料等の対価など無い「好意」として）
③人の良い前々所有者が、Ｂビルを建設することになる前所有者に土地を売却するに際し、「袋地に住むＤ夫妻が困っているから敷地内を通らせてやってくれ」と申し送りをした。「近所のよしみ」だと考えた前所有者もあまり深く考えずにＤ夫妻がＢビル敷地の脇を通り抜けることを黙認し続けた。
④Ｄ夫妻とその息子は、将来の紛争・権利の主張に備えて前々所有者の戸建庭先だった頃から３０年以上に渡ってＤ親子が通行している様子の写真を（構図を見て直感的に判る。おそらく意図的に）撮り貯めた。
⑤老朽化したＢビルを前所有者からＢ氏に仲介した大手不動産会社は、（おそらく意図的に）別紙にて「５００万円値引きする代わり、囲繞地通行権の問題は、Ｂ氏の責任と負担において協議解決すること」という主旨の覚書を締結した。

恩を仇で返すかのごとく隣地庭先を奪おうとするＤ夫妻とその息子も、幹線道路側の優良資産を相続しておきながら実姉夫婦（Ｄ夫妻）を袋地に追いやるＣ氏も、安易な値引きで困難を買主（Ｂ氏）に押し付けた大手不動産会社も、それを隠して売ろうとするＢ氏も、皆「恥を知るべき」である。

Ａ君は、数千万円単位の大幅値引きをしてでもＢビルの早期売却を最優先する（裁判を回避、換金を急ぐ）Ｂ氏の意向を尊重して、納得のいかない囲繞地通行権の範囲を書面化して商談を取り纏めるも「人の醜さ」に「虚しさ」を感じたそうである。

平井堅さんの作詞・作曲「ノンフィクション」という歌に「優しい隣人が陰で牙を剥いていたり」というフレーズがある。Ａ君がそのフレーズに共感を覚えるとしたら・・・あまりにも悲しい。