思うところ１５５．「ユニークマンション」 | 東京駅・茅場町・八丁堀の賃貸事務所・賃貸オフィスのことならオフィスランディック株式会社

思うところ１５５．「ユニークマンション」

＜2023.9.15記＞
☆☆☆　祝　バスケットボール男子日本代表　パリ2024オリンピック出場権獲得！　☆☆☆

私の子供時代（昭和）に活躍していた身長2ｍ超えのスポーツ選手はプロレス界（元プロ野球選手）の故ジャイアント馬場さん（馬場正平さん、209cm）しか思い浮かばない。しかしながら、最近（令和）では日本人でも欧米人にも引けを取らない長身の選手の活躍が目立つ。野球界なら大谷翔平選手が193cm、ダルビッシュ有選手が196cm、藤浪晋太郎選手が197cm、バスケットボール界なら八村塁選手が203cm、渡邊雄太選手はなんと206cm！

そんな体格の人達も快適に暮らせる（規格外の）マンションの供給がもう少しあっても良いのでは？と思うのは私だけなのだろうか。例えば天井高3ｍ（標準天井高は2.4ｍ程度）の特別階を設けるとか。どうせなら股下90cm超の人でも足を伸ばして入浴できるようにユニットバスのサイズは1818（1818＝縦横1,800㎜×1,800㎜≒4帖、標準的なサイズは1216～1317）を採用するとか。但し、キッチンの天板だけは高過ぎると家族に迷惑を掛けるかもしれないから選べるようにしたら良いと思う。（現行規格：80・85・90・一部のメーカーで95cm有）因みに調理し易いと言われる天板の高さの方程式は「身長÷2＋5cm」だから身長2ｍの人に合わせると高さ105cmの特注品になってしまう。（日本人女性の平均身長は158cm、よって標準天板高は85cm）でも、トイレなら広くて困ることはないだろうから幅900㎜×奥行1,600㎜超はどうだろう。それなら体重150㎏の大柄な人でも快適に暮らせる。（標準寸法は幅800㎜×奥行1,200㎜程度）天井高を余分に確保（容積率を余分に消化）したうえ専有面積も拡張する分、その住戸の販売価格は割高になってしまうかもしれないが少数派ならではの切実なニーズがあると思う。アパレル業界においてもキングサイズ専門店が必要とされるのと同じことである。

私の勝手なネーミングだが、「ユニークマンション」という新しい分野があっても良いと思う。管理規約で「ペット飼育：可」なんて当り前過ぎて面白くない。例えば、「犬飼育：可、猫飼育：不可」または逆に「猫飼育：可、犬飼育：不可」という珍しい管理規約のマンションがあっても良いのではないだろうか。自ずと犬派と猫派に分かれて志向を同じくする纏まりの良いコミュニティが誕生するかもしれない。また、階数によって飼育細則が異なっても構わないと思う。〇階～〇階はペット飼育：可（〇階以上はペット飼育：不可）とか、勝手口のある１階住戸のみ大型犬の飼育を可にするなど。必須の共用施設はペットの足洗場、あったら嬉しいのは、「ドッグラン」や「キャットウォーク（猫の遊び場）」の他、「ペット同乗用エレベーター」といったところ。1階店舗にペットの美容室や診療所があったら尚嬉しいと思う。「飼いたいけれど飼えない人」もいるから「猫カフェ」の入店はありかも。（時に覇を競うイヌ科イヌ属の性格上、多頭飼育による「犬カフェ」の運営は難しい。温厚で仲良しの２匹が「看板犬」としてお出迎えする程度に留めた方が良いと思う。）ペットホテルの入店は微妙。なぜなら、旅行や出張時に便利な反面、鳴き声と臭気の問題が解決できるものか疑問だからである。

低層階を非分譲にして銭湯を設け、その運営を外部委託したうえで上階の分譲住戸は全て単身者向けのコンパクトタイプにしてシャワー室のみ（＝浴槽無し）の商品企画とするのはどうだろう。時代の変化だろうか、必ずしも浴槽を必要としない若者が増えつつある。また、外国人の多くは元々湯船に浸かる習慣が無いとも聞く。ならば、シャワー室さえあれば良しとするマンション購入者がいるはずだ。湯船が恋しくなったら階下の銭湯を補助的に利用すれば良いのである。（分譲時に入浴料の居住者割引の仕組みを作っておくと尚良い。）そうすれば、自宅の浴槽掃除の手間が省けるうえ、部屋の有効面積を拡張することもできる。銭湯にコインランドリーが併設されていれば梅雨時とても便利だ。（サウナ室併設も魅力的）何よりも銭湯やコインランドリーができることを近隣住民が歓迎してくれると思う。熱源には屋上に設置した太陽光発電システムを導入（余剰電力は共用部と緊急時の電力として活用）、地域住民も共用できる宅配BOX、防災倉庫、コミュニティサロン（集会所）までも併設できるなら、それは社会貢献事業の一つと呼べるかもしれない。

マンション分譲に賃貸併用住宅の考え方を導入できないものか、と思ったりもする。もし、細分化した低層階の店舗・事務所区画を上階の住戸取得とワンセットで長期低利融資の利用ができるようにしたら、階下の事業用区画の収益（賃料）で住宅融資の返済を大幅に軽減できるはずだ。勿論、事業用区画を自己使用しても良い。現在主流の在宅勤務のあり方よりも同建物内別室を仕事場とした方が精神衛生上健全であると思う。士族（弁護士・税理士・設計士等）なら尚更のこと。ならば、普通に2戸買えば？と指摘する人がいるかもしれない。それはそうなのだが、居住用の場合は心理的な圧迫感があって大家（貸主）の至近距離には住みたくないと考える人が多いことに留意した上でのご判断を。尚、事業用区画を「細分化」と前置きした理由はコラム№29「賃貸併用住宅」を今一度お読み頂きたい。要するに長期低利の住宅融資を取り付ける為である。事業用比率はできる限り小さくなければ金融機関がその仕組みを構築できないと予想する。（金融庁は住宅融資のモラルハザードを常に警戒している。）

日々自然に湧き出る私の商品企画のアイデアは、現場主義を貫いてこの仕事（不動産業）に従事する限りにおいてはその源泉が枯れることは無さそうだ。しかしながら、当社は今のところマンション分譲を手掛けるつもりは無い。（戸建・宅地の分譲はする。＝ブランド名：ランディア）大規模開発は土地の仕入れから販売までを（一部外注するにしても、）膨大な労力を要し、多額の資金を投入しなければならない。一時の売上は飛躍的に伸びるがそのプロジェクトの為に採用した人達の雇用を維持する為には業容を拡大し続けなければならなくなる。身の丈に合わない事業拡大はむしろ会社を危うくすると思うからである。

今のところ、私の思考（商品企画）のあれこれを空想の世界に遊ばせるのみである。遊ぶ？もはや一種の職業病？？いや、ワーカホリック（＝仕事中毒）の域に達してしまったのかもしれない。