思うところ１７６．「ER（エンジニアリングレポート）」 | 東京駅・茅場町・八丁堀の賃貸事務所・賃貸オフィスのことならオフィスランディック株式会社

思うところ１７６．「ER（エンジニアリングレポート）」

＜2024.8.1記＞
買主が建物の再利用を前提に不動産の購入資金を調達しようとする時、建築確認申請通りに工事が完了した建物であることを証する検査済証が無いことが原因で融資が不調となることが度々あった。検査済証は建築基準法に基づいて建築主事（又は指定確認審査機関）によって完了検査が行なわれて発行されるもの。ところが、無許可の設計変更など一切無くとも、工事の完了検査そのものを受けていない場合は、購入資金を融資する金融機関の立場からしてみれば竣工時の遵法性（順法性）が確認できないから、いや、そもそも完了検査の義務を果たしてないとして融資審査に応じてくれないことも多い。振り返れば行政や民間の検査機関が耐震偽装を見抜けなかった2005年の姉歯事件を機に厳しくなったように思う。

検査済証が無いことで融資が難航すると「今から完了検査は受けられないの？」と質問されることがある。残念ながら答えは「NO！（完了検査の受付自体が不可）」である。（建築主は工事完了日から4日内に工事完了検査を申し出て、建築主事は申し出があった日から7日内に検査、建築基準法に適合していれば「検査済証」を交付）それは役所の絶対的ルールであるから金銭で解決できる類いのものでは無く、どんな交渉をしても遡って完了検査を受けることはできない。また、完了検査済であったとしても検査済証は再発行して貰えない。但し、単なる検査済証の紛失ならば物件を管轄する役所で「台帳記載事項証明（数百円程度の有償）」を取得すれば完了検査済であることは公文書を以て証明できる。

資金調達の難航で苛立つ売れない売主、買えない買主に「解決策は無いのか？」と問われた時、一縷の望みを掛けて提案できるのは、エンジニアリングレポート（以下「ER」）の作成くらいだろうか。ここで言うERとは、不動産のデューデリジェンス（物理的・経済的・法的の3方向から調査、当然に実施すべき注意義務および努力）の内、有識者（有資格者）作成による物理的調査の報告資料のこと。要するに一級建築士や不動産鑑定士らに遵法性と建物状況の調査を依頼、金融機関が納得できる内容の第三者の所見を正式文書として発行して貰うのである。そうすることで完了検査未了の弱点が補完され、融資審査担当者を強力にバックアップできることが期待できる。融資に前向きに取り組む担当者なら、上長・審査部を説得できる少しでも多くの材料（問題の無い物件であることの根拠）を渇望しているはずである。もっとも、調査項目を環境リスク、土壌汚染リスク、地震リスク等々際限なく広げてしまうとER作成費用が嵩んでしまうことが心配される。そもそもERを作成したからとてプラス材料に過ぎず、ERを提出しても尚、融資審査結果が不調であれば無駄な経費になりかねない。物件の構造・規模や項目で作成費用も大きく異なるが百万円超の支出を覚悟しなければならないだろう。

この問題（工事完了検査未了）が何故起こるのかにも触れておきたい。大まかに言って二通りだと思う。まず、罰則規定（建築基準法第99条）があるにはあるのだが、施主が個人レベルの小規模な建物であると余程悪質でない限りは摘発されることが稀であるのが実態であり、施主が有償の完了検査を受けることにメリットを感じていないこと。特に新築戸建の施主は終の住処と考える傾向があって売却時のことなどは考えもしない。もう一つは、後ろめたい計画変更（違法建築）があって完了検査が受けられないケース。悪質なものになると建築確認申請時は吹き抜けだったはずのエントランス上部空間に床が貼られて部屋（＝容積率超過）になっていたり、容積率に不算入の車庫だったはずが店舗だったりする。（＝容積率超過＆用途違反）

与信が絶大で購入資金調達に不安の無い買い手や全額自己資金で購入する買い手が見つかれば検査済証が無いことなど些細な問題かもしれない。だが、これだけは心に留め置かれたい。買受けた建物を自身が売却する時にも同じ苦労を背負うことになることを。コラム№127（定礎）でも述べたが、完了検査を受けずに使用収益が開始されていることが珍しくもなかった時代が確かにあった。自己使用している限りは事の重大さに気付かないことも多い。完了検査未了が売買取引不成立の原因と判明して初めて僅か数万円の経費を惜しんだことを悔やむことになるのである。